2021岁末，一场突如其来的疫情将西安楼市降至冰点。

  2022年春节之前，疫情退散，不少房企蓄力待发，楼市亟需重振士气。

  今年一季度，共计有42个楼盘11539套房源完成了购房意向登记，共计77829组家庭提交了意向登记申请。

  随后，4月楼市进入调整期，13个楼盘2443套房源完成了购房意向登记，共计69374组家庭提交了意向登记申请，从供需关系来看，西安楼市同比去年大幅下滑，这与全国大环境不无关系。

  5月18日，国家统计局发布《2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安新房价格环比上涨0.2%，同比上涨%5.2，成为北广上之外，为数不多实现房价“双涨”的城市之一。

  通过西安市商品住房销售平台数据显示，截止5月，新房住宅推售接近2万套，线上意向购房登记已达164138组，供需关系与去年同期略有下降，但整体趋势保持平稳。

  放眼全国，不少省会级城市在4、5月间纷纷调整楼市政策，用以提升购房信心，不少城市出台了针对购房者的金融政策，以及陆续放松限购西安是否有针对性调整动作？新房市场又出现了哪些值得关注的要点？

  带着这些问题，乐居财经携手乐居新媒体共同发起《会长面对面》访谈栏目，邀请西安市房地产业协会副会长、西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长 杨东朗，解构西安房地产市场现状，畅谈楼市未来发展趋势。

谈政策：坚持房住不炒，顺势合理调整

  房地产市场的发展与经济大环境密切相关，在新冠疫情的干扰下，国内经济仍然保持增长，但速度相对放缓，房地产业是经济发展的重要组成部分，同时和经济发展的态势要相适应，在此大背景下，房地产业适当的调整是非常有必要的。

  对于大方针策略的理解，杨东朗谈到，“从民生角度来讲，居住问题是人们追求美好生活最主要的载体之一，房地产行业虽然对于拉动经济有巨大的推动作用，但坚持房住不炒的基调是不会改变的。”

  经过多年发展，西安房地产市场已经取得了一定成果，尤其在2017年之后，房地产市场保持了高速增长的态势，这与西安城市的整体发展趋势保持一致。

  “西安楼市相对全国其他城市显得更加稳健，稳地价、稳房价、稳预期的目标始终没有变，虽然目前大环境发生了一些变化，但是行业发展始终贯彻以居民居住环境提升为本的要求。”基于多年对于西安房地产市场的深入研究，杨东朗认为西安楼市目前仍然保持着稳定的发展趋势。

  对于现行限购限售政策的执行，杨东朗提出了针对性的建议。他谈到，“当前形势下，我们看到市场的供应量相比去年有所下降，新房市场存在一定的区域性供需不平衡，所以我们看到了某某楼盘万人摇的现象，其实适当放松二手房限售的做法是值得尝试的。”

  同时杨东朗还表示，“我不支持一刀切的政策，应该有前提的放松，或者针对性的小幅调整，因为西安楼市整体大环境还是健康的，西安楼市的每次调整都是谨慎的，而且行之有效，我相信这条路线会坚持下去，今后出台的每次政策调整都将不断地细化，而且会充分考虑到可执行性及实际效果。”

  杨东朗的判断在5月28日得到了印证，西安住建的最新举措不但放松了二手房流动的政策，同时在“刚需群体”认定上也做出了补充说明，这都与此前杨东朗的想法不谋而合。

  谈市场：充分整合资源，引导房企树立信心

  连续的疫情给经济发展制造了障碍，房地产行业也难免受到冲击，对此杨东朗表示，“房企现在是有些担忧，这是不可避免的，我们行业协会也收到了一些房企发来的问题，但是我们也看到国家层面已经进行了针对性的扶持和调整，4、5月份国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，相信随着国家宏观层面的部署，地方性政策的调整和执行，行业会迅速向好。”

  杨东朗还表示，“西安是‘一带一路’的起点城市，今年初都市圈发展规划也获批，未来的发展势头不会变。从人口增长、文化积淀、资源整合等多种角度考虑，西安将保持高速发展的趋势，所以大家要对西安有信心，企业要有信心，居民也要有信心，西安不仅要稳步发展，更要走向世界，会成为真正乐居西安。”

  截止2021年末，西安市常住人口已经突破1300万，大量增长的人口基数带来居住需求，而作为不少“新西安人”要考虑的问题，除了购房资格还有置业预算。

  “我建议应该从刚需人群的角度考虑，适当放宽金融政策，同时加强资源整合的力度，切实的了解新落户西安的这部分人群的实际需求。”杨东朗大胆的提出了自己的设想，“比如可以鼓励养老型购房需求，这不但对于楼市有明显的激励作用，更大程度是解决了民生问题；同时针对部分从农村迁移到城市的人口来说，可以适当放宽金融政策，将这部分人口原有的居住条件、家庭环境做深入调查，盘活农村存量住房资源。”

  人口的迁移带来的环境变化，是目前全国层面普遍存在的问题，如何以购房需求为切入点，充分整合资源，将个人资产合理调配，形成一个良性循环，这是非常值得深入探讨的话题。

  谈民生：根据需求量力而行，深入楼盘货比三家

  今年2-4月，西安市商品住房销售出现了三次“万人摇”，其中人数最高一次达到了46748组，刷新西安楼市纪录，超高的人气说明了购房需求客观存在，而且相当旺盛。

  “我们现在除了要调整供需平衡之外，在产品端更应该积极考虑升级换代，绿色环保的建筑、人性化的设计还有智能家居，都是未来行业的改善方向，好的产品可以切实提升人们的居住体验。”杨东朗提到目前的房地产市场还存在一定的不足，对于购房者来说，购房之前要慎重考察做到心中有数。

  从目前在售的商品房住宅来看，120㎡以上户型占主流，而面对严格限购政策不少购房者考虑“一步到位”，对此杨东朗提出了不同看法，“买房一定要量力而行，个人需求一定要切实弄清楚再做选择，面对大量的楼盘要做到货比三家，深入调查并且做好记录。”

  同时，杨东朗还提醒在行业发生变局的时候，购房者更要提升风险意识，对于国央企地产开发商可以多加关注，“国企开发商的抗压能力强， 同时品牌大的产品开发、施工都更加有保证。”

  “一要切实弄清楚个人需求，二要清晰了解市场现状，包括产品和价格基准，三是一定要到现场去，做到多走多看，货比三家。”杨东朗的三点基础建议对于购房者具有非常明确的指导意义。

  一个半小时的采访时间里，杨东朗凭借多年对于行业的深入了解，谈到了对于西安楼市的多点建议，基于对于“房住不炒”的深入理解，杨东朗认为未来西安楼市将保持良性发展，同时也表示将代表行业协会深切关注现存问题并及时反馈，发挥积极作用，共建行业新气象。

  乐居财经与杨东朗副会长的访谈问答精选：

  问：疫情之下的西安经济发展现状如何？楼市又有哪些变化？

  答：国内经济自疫情以来，始终保持增长，但不如2019年以前的高速增长，在这个大的背景下，房地产业也要做一个适当的调整。房地产业是经济的组成部分，它和经济发展的态势要相适应，有时候房地产发展要超前于经济发展，但从消费端来讲落后于经济的发展。

  从民生角度来讲，居住问题是居民追求美好生活最主要的载体之一，虽然房地产业对拉动经济来讲有巨大的促进作用。但不能作为刺激经济发展的一种工具，还要坚持房住不炒。

  西安的房地产市场一直是平稳的，在稳地价、稳房价、稳预期方面做的比较好。截止4月底为止，商品房市场的价格指数是增长的，房价波动比较小，这是西安房地产市场一贯的作风。根据1到4月份的库存，现在开发商的开发量库存还是很大的，部分楼盘也出现了千人摇甚至万人摇，供不应求的情况客观存在，但同时也有一些楼盘出现了滞销，这与产品本身有关。

  问：您认为现阶段楼市政策调整的依据和趋向应该是什么？

  答：中央政治局会议提出鼓励各个城市根据自己的情况来实时调整房地产宏观调控的政策。我们主要的三个目标，稳地价、稳房价、稳预期没有变。基于这个情况，西安市政府在密切关注市场变化，也在注兄弟省市的一些政策调整。西安市房地产到底存在着什么突出的问题，要以问题为导向，以人民住好房子为中心来调整我们的政策。

  政策坚决不能一刀切，比例如何真正要解决年轻人住房的问题，举个例子高新区房子目前很抢手，有很多在高新区工作和生活的人也买不到，这就是要解决的问题。另外关于摇号政策，刚需家庭和普通家庭的界定也存在一定补充的空间，这些都是新政需要顾及的部分。

  还有所谓的学位房，需要严肃禁止，教育资源是教育系统分配的社会资源，不能因为哪个开发商盖了房子就交给那个开发商去分配，这个政策目前已经很明确。

  同时楼市政策调整还一定要和其他政策配套，像养老、托幼，目前有些政策的设计细化程度不够，一定要以人民为中心，哪些是优先解决，哪些是逐步解决的，要对群众做到信息公开。

  问：不少房企在行业变局中遇到了障碍，从行业协会角度如何树立市场信心？

  答：现在有一些企业确实出现了困难。企业是市场主体，它对政策反应最为敏感，在暂时困难的情况下，有一些企业出现了观望，拿地的积极性不高，销售不畅，今年3、4月份全国不少城市出现了新开工量下降的情况，反映企业对市场的预期不足。

  今年全国性政策调整对于房地产行业的金融支持已经逐步明确，并且加大了力度，把项目和开发企业分开，项目资金实行封闭式管理，预售资金实行专有账户，用于专门开发。处置个别房企重大风险的时候，是以人民为中心，首先以消费者为中心，买了房的这些人要保证开发企业向购房者按时交房。

  从西安本地的情况来看，常住人口已经突破1300万人，新增长的几百万人口对于住房需求非常旺盛，也带了供需不平衡的情况，房价虽然在涨，但始终控制在稳步提升的范围内，这都是行业发展的前提条件。

  另外，我们要注意到，要引导企业树立信心，国内大环境经济是向好的，对西安市来讲 “十四五”规划已经确定，西安是“一带一路”的起点城市，未来“十四五”到2035年的15年之内，西安的发展势头不会变。特别是在国家搞统一大市场的大背景下，西安的人气、文化、科技、西资源等都有保障。

  企业要有信心，居民也要有信心，不但要稳住现有1300万人口的生活标准，还要吸引更多的年轻人到西安来创新创业，来居住生活，实现真正的乐居西安。

  问：今年开始，各地出台不少楼市放松政策，您认为还有哪些值得补充或者建议？

  答：首先我们支持自住和改善型住房，本地居民以小换大的情况比较普遍，根据现行政策本市居民可以买两套房，有的已经有两套，但都比较小，想换一个大的，受目前的政策来讲有两套不能再买了，我建议政策修改的时候，在套数认定上只要是改善型购房需求适当放宽认定的期限，同时能否考虑和个人征信做好结合，确保政策实施的公平和公正。

  尤其对于城市新增人口，尤其是农村来到城市的这部分人群，如何解决他们的居住问题，提升他们在城市生活的归属感，这要和他们原有的生活环境做匹配，换句话说要把他们现有的经济情况做好摸底，如何将他们农村老家的资产盘活，短期内提升他们的购买力，这是个系统工程。一定要分类施策，不能一刀切，所有政策有调控空间的，同时不是鼓励大家都买房，要根据个人情况来做选择。

  另外二手房流通的条件，我个人建议可以适当放宽。从目前情况来看，“满5”的条件有些太严，不少家庭可能在5年内就有了二胎，居住环境一下就紧张起来，二手房置换的需求摆在眼前，但是受限售政策影响，不得不调整个人需求，这个还是要改一下。

  问：当前形势下，您认为购房者最应该注意哪些？

  答：对于西安的购房者来讲，首先要看自己的需求，因为要量力而行，房子是投资比较巨大的事情，看自己到底是需要什么样的房子，一个是面积，再一个是支付能力价位，还有区域，这个房子的空间到底在西安市的哪个区、哪个地段上，因为买房子的目的是什么，房子将来的用途是什么？

  第二个要了解市场，要货比三家，得走上几个盘，比较一下。小区环境、楼间距、配套，包括临近的公交车站点多不多、密度大不大，距离地铁站的远近、都要亲身体验。买房的时候一定要看合同内容，看合同描述的房子和实际相符不相符，要有法制意识，有条件的话可以咨询律师的意见。

  此外选房子的时候要注意品牌，但是不迷信品牌，把品牌和产品结合起来看。至于说买房时机的选择还是根据需要，只要有需求，任何时候都是买房的好时机。

  个人还建议可以关注二手房市场，尤其是年轻人，不少二手房的生活配套齐全，生活成本不高，作为青年人购买首套房来说，完全可以选择二手房来做过度。

乐居新媒体 高明东 发自西安

此前杨东朗教授接受陕西电视台采访解读西安房地产新政策，链接如下：

http://toutiao.cnwest.com/data/sxtt/share/news/2022/05/30/content_2246991.html