隋朝末期战乱四起，战区原来的居民在战时逃散四方，等到宋建制后陆续返乡, 但其田地往往在三五年甚至几十年内被弃荒芜，战乱灾祸形成了大片弃田、废田。随着经济发展，人口增加，人多地少的趋势逐渐加强，人地关系的矛盾越来越激化。同时在传统租佃制度中，存在着由于频繁换佃导致的佃权不确定与地主和佃农收益减少的恶性循环，人多地少的趋势逐渐加强使地主增租夺佃更为频繁，从而加重这种佃权不确定与地主和佃农收益减少的恶性循环。除了农业生产技术和栽培种植技术等方面的改进外，如何进行土地租佃制度方面的创新是宋代统治者面临的重要课题。

仁宗时梅询曾说过：“自五代之季，生齿凋耗，太祖受命，而太宗、真宗休养百姓，天下户口之数盖倍于前矣。”

                                       ——《宋史（列传第六十）》

“民之大命，谷米也；国之所宝，租税也。天下久安矣，生人既庶矣，而谷米不益多，租税不益增者，何也？地力不尽，田不垦辟也”。

                                             ——《李觏集（卷 16《富国策第二》）》

宋代统治者为安抚民心和征收租税开始承认佃户的耕作权，鼓励开垦荒芜的土地。早在隋唐时期，佃户就可以长期租佃国家所有的公田。但到了两宋时期，租佃方式才成为官田经营的普遍形式。同时在私田中，一些地主的土地贫瘠，产出水平低，这样的土地往往要经过佃农几年的辛勤耕作，逐渐地成为了熟地良田，从而提高了土地的生产能力。当时一些地区的习俗中佃农可以要求获得该田地的永久耕作权作为报酬，即永佃权。在永佃制的初始阶段，佃农拥有不完整的永佃权，即永久耕作权，只要佃农按约交租便可永久享有佃耕业主土地的权利，但不得自由处分这种永久耕作权，如转让、抵押、转佃等。经过长期的发展，永久耕作权在取得地主的同意下逐渐可以进行转让、抵押等交易，随着这样的实例越来越多，这一实践逐渐演变为乡俗、惯例。经过这一过渡阶段，初始永佃制发展为其成熟形态，即一田二主制。在一田二主制下，佃农拥有了完整的永佃权，即拥有对永久耕作权自由处分的权利。这时土地的产权分化为两种相对独立的权利，土地的所有权为原业主所有，称为田骨权或田底权，土地的使用权为佃农所有，称为田皮权或田面权，两种权利都是排他性的，双方业主都有独立自由处分其产权的权力，包括买卖、典押、赠予、临时佃租等安排。到元代，无论官田还是私田的经营中，都存在永佃制。

“宋太宗至道二年(996 年)诏：……诏应荒闲田土，许民请射充永业①；神宗熙宁二年(1069 年)，三司上书：……屯田省庄，皆子孙相承，租佃岁久，……每亩所出子豆斗比田税数倍②；河北、陕西、淮南、京西、夔州等地的屯田，“率耕垦已四十余年，虽有屯田之名，父子相承，以为已业”；天圣四年(1026 年)朱谏言：“福州屯田，耕田岁久，虽有屯田之名，父子相承，以为已业”。                 

——《宋会要辑稿》

永佃制的出现，对当时的经济与社会发展有很大的促进作用。其一，永佃制提高了小农经济的生产效率。在“卖田不卖佃”为特征的永佃制下，佃农拥有清晰而有保障的产权，这对佃农通过采用各种措施努力使土地的价值实现最大化提供了较强的激励作用，使土地的生产效率得以提高。其二，永佃制减少了地权集中的趋势。永佃制演化为其成熟形态即一田二主制后，永佃权变成了独立的产权，永佃农成为田产的主人。在田面权出现之后的地权要把田底权与田面权综合起来考虑，但田面权较多的由中小农户所有，由此就减小了地权集中的趋势，使农村土地的分配状况趋于平均化。这对缩小贫富差距，提高社会保障水平具有促进作用。其三，永佃制促进了农田整合。随着永佃制在农村中的发展，出现了田面权。田面权主要由中小农民所有，他们是直接生产者，在购入田面时，就会挑选地块的区位，让所购入的地块能够毗邻，这在很大程度上达到了社会自发农田整合的目的。其四，永佃制改善了佃农的生活条件。宋元时期的永佃制下，佃农获得了田面权，具有了生产的自主性，佃农可以自主地通过各种方式来提高自己的收益。永佃租率低于一般租率，提高了佃农劳动积极性的同时，也改善了佃农的生活条件。2016年，党中央印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，明确提出“三权分置”的农村土地产权制度，这一制度正是永佃制蕴含的治理智慧的传承。“三权分置”是农村基本经营制度的自我完善，符合生产关系适应生产力发展的客观规律，展现了农村基本经营制度的持久活力，有利于明晰土地产权关系，更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益。有利于促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展。